本报讯 记者郭秀玉 通讯员何龙英报道：日前，珠海中院召开“中城建大厦”执行案件处置工作发布会，通报了盘活“中城建大厦项目”情况，并将项目工程款、员工工资、台风受损住户赔偿款、回迁款全部发放，共计发放7901.55万元。

　　烂尾楼引发上亿元纠纷

　　中城建大厦是位于吉大核心地区的一栋烂尾楼，2013年开工建设，2016年对外销售，2017年上半年停工，至今已烂尾5年。

　　大厦地上共28层，其中1-5层为商铺，6-28层为办公物业。大厦烂尾后，引发了上亿元工程款及员工工资无法受偿、回迁户和购房业主无法如期收楼、无人管理的工地在台风天气易发生安全事故等一系列问题，各类矛盾纠纷丛生。开发商债务缠身，各债权人纷纷提起诉讼，申请司法查封。

　　面对这样一桩棘手案件，如何破局？答案就是整体拍卖盘活。

　　为何要整体拍卖？不整体拍卖，能否盘活？答案是否定的，因为中城建大厦整体尚未竣工验收，只有整体拍卖才能保证大厦整体完工建设，才能实现物业统一管理，进而才能推动整个楼盘盘活经营，最终才能实现整体过户办证。因此，经过反复研究，整体拍卖涉案楼盘在建工程及土地使用权、引入新投资方成为最佳执行方案。

　　要整体拍卖，就要取得涉案楼盘的整体处置权。然而，中城建大厦房屋情况复杂，其中，6-28层已出售给前海人寿保险公司，并办理了预告登记；由于开发商严重资不抵债，1-5层商铺被多个债权人申请司法查封。此外，中城建大厦为“三旧改造”项目，其中两套房屋为回迁房，回迁房权利人对房屋享有排除强制执行的权利。

　　如何取得涉案楼盘的整体处置权？取得整体处置权后，又如何保证整体拍卖成交？

　　多方协调实现整体拍卖

　　为了解决这些问题，珠海中院执行局采取了“三步走”执行策略。

　　一是提级执行关联案件。执行法官全面梳理统计珠海两级法院涉该楼盘的执行案件后，发现该楼盘1-5层商铺由辖区基层法院首先查封。珠海中院对关联案件全部提级执行，取得1-5层商铺的处置权，为整体拍卖中城建大厦奠定初步基础。二是争取各方同意。经过沟通协调，回迁房权利人同意在直接受偿回迁房对应拍卖款项的条件上放弃回迁房，为整体拍卖中城建大厦打开了最后一扇门。三是协调最大债权人竞拍。开拍前考虑到一直没有竞买人向法院咨询或报名，该楼盘项目流拍可能性极大，而中城建大厦的主要购房人为6-28层的买受人前海人寿保险公司，前海人寿保险公司整体取得该楼盘项目有利于其利益最大化。珠海中院同意前海人寿保险公司提出的债权折抵部分拍卖款方案，主动协调其参与竞拍。

　　2022年7月7日10时，中城建大厦项目第一次拍卖在京东司法拍卖平台开拍，前海人寿保险公司以1.9亿元竞得该楼盘。

　　对此，前海人寿保险公司表示，虽然仍然需要筹集大笔资金完成续建，但至少保证了拿楼办证，大厦完工后再整体出售也可以回笼大批资金，实现止损回血。

　　涉民生稳定案款全部发放

　　本案通过整体拍卖中城建大厦获得了一笔可观的拍卖款，加上之前从开发商账户中扣划回来的资金，案件可分配款项有2.25亿元，在扣除应补交地价款和出让方应缴税费后，基本可以结清项目工程款、员工工资、台风受损住户赔偿款、回迁款。

　　发布会上，珠海中院将上述四类涉及民生稳定的案款全部发放，共计发放7901.55万元，缓解了各方资金周转的燃眉之急，保障农民工、回迁安置户等民生重点群体的生活。

　　“非常感谢法官的高效执行，每一个执行环节都充分考虑到我们债权人的各方情况，让我们真切感受到了公平正义就在身边。”拿到案款的当事人一边忙着合影留念，一边高兴地说。