2018年，香港的李女士参加了某低价内地游，跟团来到目的地后，才发现这是一个“购房团”。当天，李女士等人被带到珠海百某广场售楼部，销售人员向团员推销该楼盘项目。很快，李女士下定了一套建筑面积为54.21平方米的单位，总房价为1270000元。李女士当场交付定金10万元，同时与珠海百某公司签订《认购书》约定相关购房事宜。回到香港后，李女士仔细查看购房资料，发现有一份《临时公约》，里面提到她购买的房产是商业办公楼不能作为住宅使用，而此前并未有任何人向她提及此事。

　　李女士顿时感到自己上当受骗，在与开发商沟通无果后，李女士到珠海横琴新区法院起诉，请求认定其签署的《认购书》无效，判令珠海百某公司退还定金10万元。珠海百某公司向一审法院提出反诉，请求李女士继续履行双方签订的《认购书》并支付剩余房款及违约金。

　　一审法院认为，李女士、珠海百某公司签署的《认购书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方当事人应当严格履行。因李女士未能按照双方签订的《认购书》约定的时间向珠海百某公司支付房屋剩余款项，故属于李女士违约。根据《认购书》约定，珠海百某公司有权没收李女士已付定金10万元。此外，因现有证据显示，珠海百某公司明确表示双方签订的《认购书》自2019年1月8日解除，因此李女士无须继续履行合同及支付剩余房款和违约金。

　　李女士不服一审判决，向珠海市中级人民法院提起上诉。请求认定《认购书》无效、珠海百某公司退还定金10万元。珠海百某公司认为，《认购书》不存在任何不合理、不公平的条款，且已依法成立并生效，双方应依约履行。

　　二审法院审理认为，案涉《认购书》第七条仅提及《商品房买卖合同》的所有条款及业主《临时公约》已经公示并为李女士所知悉和理解，而非提及《非住宅物业购房告知书》已经公示。从《非住宅物业购房告知书》的落款部分看，该告知书需要业主签名确认，而李女士并未签名确认。就此而言，不足以认定李女士已经知悉或应当知悉案涉房屋不能作为住宅使用。李女士以此为由不同意履行预约合同约定的签约义务，并不构成违约。鉴于李女士在起诉之前已要求退回定金，珠海百某公司对一审判决确认案涉认购书已经解除并未提出上诉，故二审维持一审判决中对涉案认购书已经解除的认定。因李女士并无违约行为，其要求珠海百某公司退回定金10万元于法有据，二审予以支持。

　　法官说法（珠海市中级人民法院郭建勇）：

　　商品房买卖认购书是商品房买卖合同双方当事人在签订商品房买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。含有将来订立正式商品房买卖合同约定的商品房买卖认购书，属于预约合同。普通购房人作为消费者，享有知悉其购买的商品房的真实情况的权利。出卖人通过认购、订购、预订等方式向购房人收受定金作为签订商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。因出卖人未充分履行告知义务保障消费者知情权，导致商品房买卖合同未能订立的，购房人不承担违反预约合同的违约责任，出卖人应当将定金返还买受人。