居住环境：从人均几平方米到多渠道保障

　　70年前的房子长什么样？在北京市民张爷爷的记忆里，好像只有低矮的平房，大都还是泥土夯成的土墙房，一家十几口人拥挤地居住在一起，“跟今天没法比，谁能想到现在会住上这么漂亮的大洋房！”张爷爷感慨地说道。

　　我国是人口大国，在改革开放之初，人均居住面积仅3.6平方米，如今城镇人均住宅建筑面积超过30平方米；从早期的“简易公房”，到如今消费升级的“品质住宅”，持续推动的房地产制度改革，充分调动了每个社会成员的积极性，最终形成了改善住房条件的持久动力。

　　业内普遍认为，在改革过程中，我国逐渐确立了以商业按揭贷款辅以住房公积金的住房金融制度，招拍挂为主的土地供应制度，仍在改革当中的房地产税收制度，包括公租房、经济适用房、棚户区改造安置房等多种类型住房保障体系，以及“租购并举”的住房供给体系。

　　尤其是，针对“底层有保障”的住房保障体系建设过程中，全国不同城市各有特色。例如：厦门提出“租购并举”，提供保障性租赁房、公租房和保障性商品房三类保障房；广州“以租为主”，公租房是最主要的保障房品种；上海特色为“四位一体”，廉租房、共有产权房、公租房、征收安置住房四类保障房并行。

　　在房地产发展过程中，我国住房保障体系一直以直接支持模式为主，政府是建设主体。根据2007年后的保障房供给量来看，属于“强保障”经济体。

　　房地产制度改革解决了8亿城镇人口的住房问题。2016年12月，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，强调住房的居住属性，成为当前房地产政策的指引。2017年，党的十九大报告指出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，为新时代住房制度改革再次指明方向。

　　目前，政策已经出现诸多利好效应，从全国一盘棋到因城施策、从短期调控到长效机制建设。业内专家指出，未来，以“高收入靠市场、中等收入靠支持、低收入靠保障”为原则、以行政措施为主向综合措施转变，形成金融、土地、财税、住房保障、市场管理等一揽子政策工具，将是住房制度和长效机制的改革方向。

　　产业发展：从粗放式发展到精细化阶段

　　业界专家指出，新时代，新思路，新住房制度，旨在解决各层次人群的住房问题，维持平稳发展的房地产市场。据统计，当前我国城镇化率达到59.6%，住房自有率79.2%，经济发展水平从1998年房改时的人均GDP为6860元、经济总量世界第八，到2018年人均GDP为64521元、世界第二大经济体。

　　在房地产制度不断推进的同时，房地产行业逐渐发展为国民经济的支柱产业，1998年以来，房地产增加值占GDP的比重不断创下新高，从1998年的4.0%增加至2017年的6.5%。当前，房地产大建设阶段尾声渐近，行业发展转向中高速、高质量发展阶段。业内统计数据显示，2017年城镇住宅存量267亿平方米，套户比达到1.07，住房短缺基本缓解。

　　2018年中央经济工作会议指出，“我国发展仍处于并将长期处于重要战略机遇期”，“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导”。在“房住不炒”“不断满足人民日益增长的美好生活需要”等理念不断强化的背景下，房地产业正在快速转入高质量发展阶段，房地产企业应顺应行业转型升级大势，追求更有质量的增长，实现均衡稳健创新发展。

　　值得一提的是，近年来房地产行业规模增速放缓，各地限价、限购等政策频出，调控力度不断加大，房企“拿地便挣钱”的传统模式被颠覆，规模和利润持续上涨面临诸多挑战。

　　业内认为，我国房地产行业在经过近20年的快速发展后逐步趋稳，发展模式也由传统的粗放型开发逐步走向精细化产品打造。

　　最终目标：从居住场所到追求美好体验

　　伴随国民经济水平的稳步提升和城镇化的不断深入，人民美好生活需求不断增加，我国整体迈向满足人民美好生活的新征程。房地产行业从增量开发到存量经营的过程中，国家层面和各级政府不断颁布和落实“楼盘精装化”政策，住宅不再仅是人们的居住空间场所，更是美好生活的载体，人民居住体验升级的需求空前高涨。

　　随着人工智能、5G智联和物联网等技术的不断突破，智能家居、智慧社区和智能建筑频频应用到房地产开发中，掀起了一股房企产品智能化发展热潮。据不完全统计，目前房地产百强企业当中，超过半数已经开始布局或者全面落地智能化住宅项目。

　　9月2日，在第十一届中国房地产科学发展论坛上，中国房地产业协会会长冯俊表示，改革开放以来，房地产业的发展，为群众居住条件的改善，为城市面貌的改变，为生产要素市场的完善，为经济的持续增长，均发挥了重要作用。

　　冯俊表示，以住宅为主要产品的房地产业在发展过程中，内在根本动力是人民群众改善居住条件的迫切需要；过去，房地产业的发展解决了人民群众住房极度短缺问题；今后，房地产业的发展是为了人民群众居住得更舒适、更幸福。

　　“科技创新将成为房地产行业重要应用场景，从智能家居到智慧社区，再到智慧城市，甚至房地产上下游产业，都将成为重度应有平台。”绿地控股集团有限公司董事长、总裁张玉良表示，未来，房地产将与科技深度融合，房地产为科技提供应用场景，科技为房地产增加新的内涵和附加值，乃至于生命力。在此基础上，智能互联网将是房地产的重要方向，是未来的大趋势。