“跑一趟银行，办好五件事”——2022年4月16日，首单“带押过户”“五合一”跨行业务在中国银行珠海分行落地，标志着珠海在全国率先步入二手房“带押过户”新时代。

　　这是原珠海银保监分局指导珠海市银行业协会，积极与珠海市不动产登记中心联手，通过跨部门信息共享、科技赋能以及不动产登记和金融业务的制度创新，推出全国首创的二手房登记+金融服务“五合一”新模式，致力于更好服务新市民在珠海安居。

　　二手房登记+金融服务“五合一”模式，即指将二手房过户中原有的偿还原贷款、申请新贷款、解除抵押、二手房过户、房产抵押五项业务整合为“五合一”综合业务，有效破解在二手房过户中，按揭办理时间较长、交易风险较高、资金负担较重等难点痛点，大大减少新市民等购房群体的办事流程。

　　也就是说，如今只需跑一趟银行，就能顺利完成二手房“带押过户”的所有流程环节。

　　数据标记了鲜明的注脚——自“带押过户”业务开展以来，截至2023年12月底，珠海银行业共办理了二手房“带押过户”业务共1891笔，融资额25.55亿元，为市民节约过桥赎楼费用近3000万元，其中2023年合计达1718笔，融资额22.9亿元。目前，珠海已经有32家银行开通此项业务。

　　采写：本报记者 施展华

　　图片：受访单位提供

　　缘起：二手房过户面临“还旧贷、借新贷”难题

　　新模式的构想往往源于迫切的社会痛点。时间回溯到2020年初，市银行业协会组织市银行业与市不动产登记中心开展业务座谈会时，提及二手房交易需要赎楼，交易风险大、成本高、纠纷多，面临“还旧贷、借新贷”难题，亟需良策解决。

　　随后，2020年6月，经过多方共同研讨，市银行业协会与市不动产登记中心决定共同试点开发一个“交易登记+金融服务”的创新产品——二手房交易按揭业务，这也是后来“带押过户”“五合一”新模式的雏形。

　　在新产品探索中，一方面需要通过市不动产登记中心的业务创新，将解押、二手房交易、抵押三项业务合并办理，另一方面需要通过银行业务创新，将偿还旧贷款和发放新贷款两项业务合并办理。最后，双方将上述五项业务合并办理，共同解决二手房交易中的难点和痛点问题。

　　市银行业协会秘书长罗磊坦言，在三年以前，这个构想的落地还如同天方夜谭般遥不可及：“所以当时我们也没想到最后能成功，就想试一试。”

　　2020年9月，市银行业协会与市不动产登记中心签订“二手房交易登记+金融服务”合作框架协议，正式推进上述业务。随后，中国工商银行珠海分行、中国农业银行珠海分行、中国银行珠海分行、珠海农商银行、珠海横琴村镇银行五家银行开展同行业务试点。同年11月，中国银行珠海分行成功完成了第一笔二手房交易按揭“五合一”同行业务，实现当天提交资料、当场出证、当天放款。

　　2021年6月，市不动产登记中心下发通知，正式规范了此业务的操作规范。同年10月，市不动产登记中心宣布该业务向全市所有商业银行开放端口，鼓励大家向客户推广。

　　市不动产登记中心吴少文告诉记者，此前二手房交易按揭耗费时间长，市民还需支付担保公司等一系列费用，如今银行依托市不动产登记中心，让买卖双方在银行互联网+金融延伸便民服务点的窗口就可以一次性交完材料。值得一提的是，涉及到金融业务在内的全流程业务，以往需要花费一两个月时间，如今压缩到两周以内。

　　“五合一”模式顾名思义就是把五项业务都整合于一体，让安全过户更有保障。吴少文解释道：“通过互联网+金融系统无缝对接，之后在二手房过户过程中，发生查封限制导致业务办理失败时，银行资金也可以原路返回，避免发生资金纠纷，这样也降低了二手房过户的风险，维护市场稳定。”

　　阻力：严苛的风险内控和难以避免的利益冲突

　　在新模式下，银行的创新举措在于让客户在没还清银行贷款的情况下就注销抵押、给其过户，但具体怎么控制其中的风险，成为当时多方讨论最为激烈的一点。

　　“任何成功模式的探索都不是一蹴而就的，一路上总会面临阻力。”在罗磊看来，新业务推进过程中面临最大的瓶颈正是银行对风险的把控程度。

　　彼时，不少银行把相关流程报送到总行省行后都无疾而终，没能通过严苛的审核。“例如，中国工商银行珠海分行合计报送了省行三次、总行两次，全部打回来修改，历时半年之久。”罗磊回忆道，当时协会与许多银行探讨后，最后才选定五家银行进行试点，希望“以点带面”推动新模式的开展。

　　在这其中，只有中国工商银行珠海分行和中国银行珠海分行两家银行将此业务真正落地，成为“第一个吃螃蟹的人”。

　　“一开始我们只是开展同行业务试点，后来开始探索跨行业务，也就更难推进了。”罗磊告诉记者，由于跨行业务存在的不可控因素更多，不同银行之间还存在互信问题，如果碰到一边注销、另一边放不出贷款的情况，就会出现更大的问题。

　　2022年初，在探讨如何将此业务拓展到跨行业务时，银行均表示由于额度限制，各行放款时间不可控，跨行业务推动难度较高。

　　随后，有银行专家提出，能否尝试把2021年开始实施的民法典中“带押过户”的概念引入这项业务，解决银行业务合规性与二手房交易资金给付的冲突。最终，经过反复研讨业务流程和风险防范措施，2022年4月，第一单“带押过户”“五合一”跨行业务在中国银行珠海分行和中信银行横琴分行成功落地。

　　2022年5月，市银行业协会与市不动产登记中心联合印发《关于印发不动产登记+金融服务二手房“带押过户”业务服务流程的通知》，正式面向银行业金融机构推出新的二手房“带押过户”业务流程，并鼓励银行同时开展同行和跨行业务。

　　正当一切井然有序推行时，一些意想不到的插曲也出现了。

　　“一些赎楼和担保公司原来的业务可能因为这项创新业务受到了冲击，于是，他们到当地人民银行投诉，说这个业务违规。看来这项业务还是影响到了一些行业的利益。”罗磊表示，更让他意外的是，在他们接受问询后，事件竟出现了戏剧性的反转。

　　2022年9月，中国人民银行广州分行直接下发文件，鼓励在全省银行推广二手房“带押过户”模式，通知明确了推广“带押过户”的意义：可在盘活二手房交易的同时，间接加快新房去化，形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。

　　创新：不断探索开创多个适用场景

　　去年以来，珠海市银行业“带押过户”业务又开启了蹄疾步稳的新探索——2023年6月，市银行业协会与市不动产登记中心联合印发《关于推广一手商品房“带押过户”的通告》，推出一手房的“带押过户”业务，扩大“带押过户”的业务范围；同年9月，市银行业协会在国家金融监管总局珠海监管分局的指导下，发布《珠海市银行业二手房“带押过户”业务自律公约》，通过行业自律的形式对跨行“带押过户”业务流程进行规范，推动“带押过户”提质扩面。

　　近日，市民黄女士急需资金周转，名下一套位于珠海的房产已与他人达成了交易意向，但因房产贷款尚未还清，仍处于抵押状态无法交易。在市不动产登记中心工作人员的建议下，黄女士与买方通过二手房“带押过户”模式办理了业务，仅1个工作日内新业主便领到了崭新的不动产权证书，黄女士也拿到了资金周转。“整个流程太便捷高效了！”双方都对这项创新举措赞不绝口。

　　“新模式落地后，明显感受到买卖双方交易流程有了进一步提速，赎楼、注销、再抵押等步骤一气呵成，我们也可以更快办完单。”珠海本土房地产代理公司正顺好房交易按揭部总监陈晓红表示，如今越来越多客户了解到“带押过户”业务后都选择参与进来，公司平均每个月会对接20笔到30笔这类型的业务。

　　“带押过户”新模式面世之后，广东省发改委《2021年广东营商环境评价报告》将该创新列为营商环境典型经验和创新举措、珠海市委全面依法治市委员会办公室将其评选为“2022年度珠海市法治政府建设十大创新实践案例”。此外，一手房“带押过户”还获得《2023年广东省营商环境评价报告》肯定。

　　2023年3月，自然资源部和原中国银行保险监督管理委员会联合发文的《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》中提到，地方在实践探索中，主要形成了三种“带押过户”模式，即新旧抵押权组合模式、新旧抵押权分段模式、抵押权变更模式。市不动产登记中心副主任谭祥升告诉记者，其中前两种都是在珠海探索出来的。

　　谭祥升透露，珠海还在逐步研讨跨境“带押过户”，“希望利用珠海毗邻港澳的地理优势，推进办理港澳客户的‘带押过户’业务。”

　　罗磊表示，当前针对法拍房、商业地产、工业地产的“带押过户”业务也在积极研讨中，有望以此盘活存量地产。“希望今年内有一两个成果能落地。”在他看来，“带押过户”新模式探索过程中，跨行业、跨部门之间的协同合作和探索创新颇具先行意义。

　　据悉，珠海正计划试点拓展“带押过户”业务类型至商业和工业地产，将税务纳入“带押过户”业务，进一步规范跨行业务流程，完善银行业间互信体系建设，约定合理的贷款回收时限，促进跨行业务的顺利推进。

　　国家金融监管总局珠海监管分局副局长吴安平指出，总体来看，珠海“带押过户”业务还未实现常态化、全覆盖，“一方面，群众的知悉面还不太广，对业务流程的风险担忧比较多；另一方面，珠海只有住宅类不动产实现了‘带押过户’，还没有拓展到像工业地产、商业地产等不动产类型。”

　　下一步，国家金融监管总局珠海监管分局将对全辖银行业务不动产“带押过户”业务的开展情况进行评估，加强对银行的指导，与市不动产登记中心等相关部门深化联动，挖掘跟进工商业不动产“带押过户”的需求，深入探索“以点带面”，切实提升“带押过户”的便利化水平。

　　案例>>>

　　中国农业银行珠海分行：

　　先行先试，不断优化操作流程

　　2022年8月，中国农业银行珠海分行成功落地了“带押过户”的首笔业务。据统计，截至2024年1月，该行已经办理“带押过户”业务492笔，融资金额合计为5.6亿元。

　　“‘带押过户’业务的推广，确实给二手房交易的买卖双方带来非常多便利，既缩短了成交时间，解决了资金问题，也有效防范了在成交过程中存在的风险问题。”中国农业银行珠海分行副行长李彦春表示，在新模式落地后，中国农业银行珠海分行与一些二手中介共同推广业务，目前，在市场上获得的口碑不错，广受二手房按揭客户的欢迎。

　　“客户相对容易接受这样的新模式，无论是中介端，还是银行端客户，给我们的反馈都是比较积极的。”她表示。

　　在实际操作过程中，中国农业银行珠海分行先在业务量大、“带押过户”需求高的支行和网点进行试点，经过一段时间流程优化后，再逐步推广到珠海市所有网点，保证业务顺畅运作。

　　根据业务落地所碰到的问题，中国农业银行珠海分行也在不断优化操作流程。如今，该行把“带押过户”的资料收集完后，可以在一个工作日之内完成贷款审批，确保在网签合同有效期内完成业务流程。在网签合同选择抵押过户银行后，碰到需要变更的情形，该行也及时与市不动产登记中心沟通并反馈。

　　李彦春表示，接下来，中国农业银行珠海分行将发挥网点和人力优势，继续加大对“带押过户”业务的宣传，不断优化“带押过户”的流程，提升办贷效率。此外，通过引入第三方担保公司，提供对于跨行“带押过户”的担保服务，从而实现风险可控。

　　平安银行珠海分行：

　　时效大幅提升，受到广泛认可

　　2022年12月，平安银行珠海分行落地了第一笔“带押过户”业务，截至目前已经成功放款55笔，发放金额7660万元。

　　“因为珠海‘带押过户’模式当时在全国是首创，我们对此一开始还持有谨慎态度。”平安银行珠海分行行长助理周晓霞表示，后来市场呼声很大，通过同业调研和客户座谈，增强了银行推进这项业务的信心。

　　“首笔业务落地案例中，客户交易金额虽然不是很大，但是客户比较着急，如果按照正常过户推进模式，大概需要一个半月到两个月时间才能完成整个办理过程。”周晓霞回忆道，当时平安银行珠海分行向这位客户介绍了“带押过户”业务，客户非常愿意尝试，最后这笔业务通过政府、银行多部门的联动，实现购房核验、过户、交税、解押全流程的提速。

　　其中，业务在政府阶段原本需要花费7天到10天，已缩短到2至3小时，最终业务全流程仅用了两个工作日，整体时效赢得了客户和合作渠道的一致认可。周晓霞告诉记者，“很多客户都看重这个模式大幅提升了时效，而且几乎不用赎楼资金。”

　　目前，平安银行珠海分行正积极探索公积金组合贷的形式，让更多存量客户采取“带押过户”新模式，“希望进一步降低二手房在市场上流通的成本，活跃整个房地产市场，争取在今年上半年实现业务的突破。”周晓霞表示。

　　珠海银行业开展“带押过户”业务大事记

　　2020年6月，探讨试点交易登记+金融创新产品。

　　2020年9月，市银行业协会与市不动产登记中心签订“二手房交易登记+金融服务”合作框架协议。五家银行开展同行业务试点。

　　2020年11月，第一笔二手房交易按揭“五合一”同行业务在中国银行珠海分行成功落地。

　　2021年6月，市不动产登记中心下发《关于印发二手房登记+金融服务“五合一”操作指引的通知》，明确了此业务的操作规范。

　　2021年10月，市不动产登记中心宣布该业务向全市所有商业银行开放端口，鼓励各银行向客户推广。

　　2022年4月，第一笔“带押过户”“五合一”跨行业务在中国银行珠海分行和中信银行横琴分行成功落地。

　　2022年5月，《关于印发不动产登记+金融服务二手房“带押过户”业务服务流程的通知》印发，正式面向银行业金融机构推出新的二手房“带押过户”业务流程，并鼓励银行同时开展同行和跨行业务。

　　2023年6月，《关于推广一手商品房“带押过户”的通告》发布，推出一手房的“带押过户”业务，扩大“带押过户”的业务范围。

　　2023年9月，《珠海市银行业二手房“带押过户”业务自律公约》发布，通过行业自律的形式对跨行“带押过户”业务流程进行规范，推动“带押过户”提质扩面。